El stock de vivienda: la pesadilla del sector de la construcción en León

A rasgos generales, el sector inmobiliario ha crecido en la provincia leonesa durante 2017 según los datos del Intituto Nacional de Estadística (INE), pero también supone la mitad de las transacciones si comparamos la misma cifra de 2007, tomando este año como el inicio de la depresión económica y del sector. De esta forma, el número de transacciones totales de viviendas en 2017 en León ha alcanzado las 6.161, frente a las 6.062 de 2016 o las 7.541 de 2011; pero que en 2007 fueron 11.705.

Se debe tener en cuenta que en estos totales también están incluidas las casas que han cambiado de propietario por herencia o donación. En este sentido hay que diferenciarlas de las 2.867 que realmente han sido compradas y vendias, que es lo que abarca realmente el sector inmobiliario, tanto de nueva construcción como de segunda mano en 2017, menos de la mitad de las que cambian de manos en total; fueron 2.575 en 2016; 3.267 en 2011 y 7.928 en 2007, cuando por entonces eran mayoría del negocio.

León, uno de los lugares con mayor número de viviendas vacías

Casi una de cada cinco casas en la ciudad de León estarían vacías de mantenerse las cifras del INE, lo que convierte a la ciudad en uno de los sitios de España con mayor número de viviendas desocupada en relación al total construido.

Según el último censo de vivienda del INE una de cada cinco de las de la ciudad de León está vacía

El último censo de viviendas del Instituto Nacional de Estadística -año 2011- cifraba en 15.346 las viviendas vacías de la ciudad de León, lo que supone el 19,5% del parque total de viviendas construídas. Es decir, una de cada cinco están deshabitadas de forma permanente, y sin contar las consideradas segunda residencia, que ascenderían a otras 5.889.

Para el presidente de la Cámara de Comercio de León, Javier Vega Corrales, el principal problema con el que se encuentra hoy en día el sector de la construcción es precisamente la eliminación del stock de viviendas. “Así, determinadas entidades financieras están considerando nuestras provincias como del mismo nivel adquisitivo que las del resto de España, incluyéndolas dentro de la media oficial, lo que supone un grave perjuicio para las empresas promotoras”, declara.

Sobre este tema, el constructor inmobiliario Lino Casquero asegura que este fenómeno de las viviendas vacías tiene mucho que ver con la inversión en ladrillo que se realizó durante el boom de la construcción. Según el empresario, muchas personas que disponían de un gran poder adquisitivo se hicieron con fincas urbanas embargadas por los bancos, con la vista puesta en una reventa a un precio superior; un negocio que hoy en día solo encontraría salida en el alquiler.

En cuanto a la licitación pública, el presidente de la Cámara de Comercio leonesa señala que “las limitaciones presupuestarias de las diferentes Administraciones hace que no se estén alcanzando los niveles de obra deseados para que las empresas especializadas en ese ámbito puedan volver por sus fueros”.

Otro gran problema que añade Vega es la desaparición de un gran número de profesionales en los oficios del sector que provoca dificultades a la hora de contratar mano de obra.

“Hay que insistir ante las distintas Administraciones Públicas en la necesidad de efectuar las modificaciones normativas necesarias para lograr una mayor agilidad administrativa, así como en la necesidad de incrementar las inversiones públicas en actuaciones relacionadas con el sector, lo que redundaría en un incremento en la actividad y de la contratación”, sentencia el presidente, que añade como consecuencia la necesidad de incidir en la formación de nuevos profesionales en oficios.

Pero, ¿qué está pasando realmente con el sector de la construcción?

Javier Vega resume estos años indicando una ligera recuperación en la actividad constructora, recuperación no comparable con la alcanzada en otros ámbitos territoriales del país, pero que sí puede resultar indicativa de un progresivo incremento de la actividad económica que nos conduzca a una consolidación duradera en el tiempo.

Según el presidente de la Cámara de Comercio “el principal reto al que nos enfrentamos es tratar de posicionar el sector, lentamente, en el lugar que ocupaba con carácter previo a la brutal crisis económica padecida”, un empuje que pasa “por un incremento de la contratación pública, así como por continuar apostando por la edificación privada a través de la promoción residencial y la rehabilitación, refugio actual de muchas pequeñas y medianas empresas”.

Algunos constructores sostienen un repunte en el sector, con más obra nueva y compra sobre plano

Lino Casquero, por su parte, destaca con una visión muy positiva del asunto, ya que admite un repunte real y llamativo del sector, principalmente por el aumento de las nuevas construcciones y de la venta sobre plano. “Se vuelve a vender en plano, y como consecuencia está creciendo mucho la obra nueva”. Como ejemplo expone sus propios hechos; Casquero asegura que ya tiene vendidos todos los chalets que acabarán de construirse en Carbajal en julio de 2018 en una primera fase, incluso con lista de espera para la segunda.

El constructor y promotor asegura que la mejora en el sector inmobiliario es realmente muy buena, y que los datos se verán más consolidados durante los próximos años 2018 y 2019, con mucha más obra nueva gracias a una mayor seguridad para iniciar nuevas promociones, lo que también repercute en la adquisición de fincas urbanas de nueva construcción.

Se lleva la vivienda de segunda mano

Algo que los expertos del sector no pueden negar es una moda que ha ido creciendo durante los últimos años, principalmente motivada por un precio de compra inasequible para la mayoría de los sueldos leoneses, y que se trata de la compra de vivienda de segunda mano, un volumen que supone ya dos tercios del negocio de la compra-venta en los inmuebles de la provincia leonesa.

Como consecuencia, otra de las reflexiones del estudio de los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística es que el sector de la compra de una vivienda nueva se ha reducido también a un tercio de lo que suponía al inicio de la crisis, tomando como referencia el año 2007. En los último 4 años el sector inmobiliario no ha logrado pasar de la venta de un millar de viviendas nuevas por año en toda la provincia.

Desde 2014 a 2017 las viviendas nuevas vendida han estado por debajo de las 1.000 al año

En datos, en 2017 se han vendido 1.994 viviendas urbanas usadas frente a 873 nuevas, es decir, un 69'55% del total (2.867). Es llamativa la evolucion de las mismas cifras comparadas con años significativos como 2007, cuando las usadas eran un 57'53% del total de 7.928 vendidas; en 2011 –cuando la economía española ya estaba inmersa de lleno en la crisis- las usadas eran un 45'79% de la compra-venta total de las 3.267 transacciones totales realizadas; y en 2016 las de segunda mano suponían un porcentaje del 70'36% del total del negocio de 2.575; la diferencia es llamativa.

En este aspecto hay que tener en cuenta que la reforma de las casas usadas, ya sean vendidas por particulares o por empresas, se considera venta de segunda mano, y no de nueva construcción.