Guía práctica y completa para que buscar piso no se convierta en pesadilla

El piso no era muy grande, pero les gustó mucho y cubría las necesidades de una familia de cuatro miembros. De esta forma, con la decisión tomada, J.M.S. se trasladó en julio de 2014 al número 15 de la avenida de Quevedo. En septiembre comenzaron las primeras averías pero, al tratarse de una mejora para el edificio, cambio del tejado de la casa en concreto, la familia soportó las primeras humedades que comenzaron a surgir con la obra. Este problema se agravó peligrosamente en diciembre, cuando con el frío y las lluvias las humedades despuntaron por toda la casa.

Al problema se añadía que las ventanas, sin rotura de puente térmico, condensaban más humedad que obligaban a la familia a pasar una toalla a diario, según relata el inquilino, que incluso vio afectada su salud al sufrir problemas respiratorios.

Cuando J.M.S. llamó a los dueños, se hicieron cargo de la situación, y realizaron una pequeña acometida con paredes de pladur hidrófugo. Pero la situación se volvió insostenible este segundo invierno para la familia en esta vivienda, cuando el otoño trajo, de nuevo, e mismo problema. “Decidimos buscar otra vivienda, avisando con un mes y medio, con fotos ilustrativas de la situación, y explicando que el problema volvía con mas fuerza...”, relata J.M.S.

“En principio lo entendieron, pero antes de irnos ocurrió un accidente, mi hija pequeña se quedó encerrada en una de las habitaciones, las puertas son de hace muchos años, y tuve que forzar la puerta. Advertí al dueño, y le dije que podía quedarse con el contador del agua, valorado en 200 euros, como compensación del destrozo, junto a unas estantería que también le regalamos”, añade.

La sorpresa de J.M.S llegó cuando los dueños de la vivienda le negaron la devolución de la fianza, 375 euros, el mismo valor de un mes de alquiler. “Me dijeron que no me lo devolverían, y que les tenía que pagar 160 euros a mayores, por los destrozos que habíamos ocasionado. Me mandaron una factura de la puerta que cambiaron, de 250 euros, junto a otros desperfectos. Yo intenté hablar con él, para que me justificase la factura, ya que hemos sido las víctimas de las irregularidades de la vivienda”, explica el inquilino.

De un caso personal a los derechos y deberes de inquilinos y propietarios de viviendas

¿Cuáles son los aspectos a tener en cuenta a la hora de alquilar una vivienda? Hablamos con Juan Becerro, de Bufete y Gestión, abogado que nos asesora en la acometida de establecer una buena relación con el arrendador, sin sorpresas desagradables y respetando los aspectos legales que en caso de cualquier problema nos amparen bajo la ley. “Lo más importante es examinar el contrato detenidamente, para ver las cláusulas y las condiciones. No sólo hay que hacer caso de la renta, sino poner atención a las condiciones, a los gastos que se vean incluidos en la relación, como los de comunidad, luz e instalaciones. También hay que esclarecer todas las dotaciones de la vivienda”, explica el abogado.

Becerro insiste en que hay que ver las condiciones porque hay que cumplirlas, como la duración de la estancia, los gastos establecidos y la fianza, principalmente. “Las condiciones económicas constituyen el apartado más importante pero también las condiciones jurídicas, las prórrogas, el derecho a acceder a la propiedad si hay acuerdo en caso de venta. Para las viviendas existe la protección de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que contempla especialmente la parte más débil, que es el inquilino. Según la ley existe una duración mínima, tres años -en este momento- de prorroga, y una serie de condiciones irrenunciables a las que el arrendatario se puede acoger”, explica el experto.

“Todo lo que no aparece en el contrato no existe”

Pero está claro que “todo lo que no aparece en el contrato no existe”, por eso es muy importante tener en cuenta que a efectos económicos el inquilino sólo debe hacer frente a los gastos que se hayan pactado dentro de la renta. “Un contrato social de arrendamiento sin renta no podría existir, pero ahí tiene que estar incluido todo. El inquilino tendrá que pagar gastos de comunidad, la parte proporcional del IBI, agua caliente, calefacción y otros consumos siempre y cuando aparezcan detallados en el contrato firmado, por el contrario -si no aparecen detallados en el documento- estaría exento”, añade el abogado.

A veces se escucha, pero es falso que todos los años se tenga que subir el precio del alquiler de una casa. Becerro explica que las subidas, pero también las bajadas, se rigen en relación el índice general que establece el IPC, y que, por lo tanto, pueden aumentar o disminuir. “Estos últimos, por ejemplo, ha disminuido. En ningún caso se puede establecer un aumento progresivo. Debe reflejarse en indice del IPC. Además, la revisión de la renta tiene que ser equitativa”, sentencia el abogado.

Derechos y deberes del inquilino

Los deberes del inquilino son de conservación de la vivienda. En este aspecto están incluidas las obras de pequeña reparación, de mantenimiento y de conservación, de mero uso en definitiva. Por otro lado, las obras condicionantes para la adecuada habitabilidad de la vivienda corren a cargo del arrendador. De nuevo Becerro hace hincapié en la importancia del contrato; si éste contempla que es el inquilino quien debe realizar determinada obra en la casa, el dueño puede reclamarla, como la reparación de un grifo, o cualquier problema que surja con el uso del día a día. Pero la conservación de la vivienda, una gotera, por ejemplo, sería responsabilidad del dueño.

Como en el caso concreto que se narraba al inicio del artículo, según el experto de Bufete y Gestión Asesoría, si la vivienda no cumple las condiciones de habitabilidad, no sirve para el objeto para el que está destinada, para un uso normal de la vivienda, el inquilino puede rescindir el contrato e, incluso, pedir una reclamación de daños y perjuicios. Otro asunto sería que el problema sea de comunidad, filtraciones externas o fachada, ya que en estos casos, ante un caso de hipermeabilidad del edificio, por ejemplo, el dueño puede valorar el problema y reclamar el daño a quien sea responsable, pero en ningún caso al inquilino. “La relación termina con el arrendador, que es el que tiene que responder. Si el inquilino se tiene que marchar fuera mientras se arreglan problemas, o que se estropee un mueble, o que no pueda usar una estancia determinad durante una temporadas, son daños que podría reclamar”, concreta Becerro. Además, en este punto es muy importante destacar que, por ley, la vivienda debe disponer de un certificado energético en rigor.

La fianza

Normalmente, la fianza estándar en un contrato de alquiler de vivienda suele ser un mes, y obligatorio depositarla en la Cámara de Comercio. “Se puede establecer una cantidad mayor, si se pacta, si hay muebles, por ejemplo. El máximo también se establece entre las dos partes, a veces, incluso con un aval bancario para garantizar el pago de las rentas”, matiza Becerro.

Muchas veces, las inmobiliarias piden a sus clientes sus contratos de trabajo. ¿Se trata de una práctica legal? El abogado de Bufete y Gestión Asesoría, comenta que por motivos de protección de datos si no quieres no tienes por qué darlo, pero este hábito responde a una manera que tienen de garantizarse el pago.

A la hora de poner en alquiler una vivienda es obligatorio disponer de un certificado energético de la misma

Cómo y cuándo abandonar de forma legal una vivienda

Becerro recuerda que la vivienda no se puede abandonar 'cuando uno quiera'. “Si se ha firmado un contrato por un año, el inquilino tiene derecho y obligación de pagar un año. Hay que entregar las llaves cuando la fecha del contrato vence, o a los tres años -si se aprovecha la prórroga que existe-, cuando esté establecido, no se necesita previo aviso. Si el arrendatario se quiere ir en otra época puede haber problemas, tiene que comunicarlo y llegar a un acuerdo, en el que se pueden reclamar pérdidas o perjuicios. De la misma manera el dueño no le puede echar antes, aunque mucha gente lo hace mediante una negociación y llegando a un acuerdo. Aunque un contrato está para cumplirlo, un acuerdo previo puede determinar que un sobre aviso de un mes o dos valga para rescindir el contrato”, sentencia.

Para la continuidad, se puede pactar otro contrato o realizar una cláusula adicional por la que queda prorrogado. “También existe, según el Código Civil, la tacita reconducción, por la que se entiende prorrogado por el periodo pactado”.

De todas formas, no hay que perder de vista que un uso abusivo o daños causados intencionadamente por parte del arrendatario pueden incurrir en un delito de daños, incluso en una sanción vía civil.

El abogado apunta que la fianza se puede utilizar para resolver alguna renta, o solucionar desperfectos pero, en concreto, en el tema relatado al comienzo, la causa de haber forzado una puerta está justificada.

Preguntas y respuestas finales: Despejando las últimas dudas

Para no dejar ni una duda en el tintero, lanzamos una serie de preguntas directas al presidente de la sección Consumo de Colegio de Abogados de Madrid, director de los Servicios Jurídicos de CEACCV, Eugenio Ribón.

A la hora de poner en alquiler una vivienda, ¿es obligatorio disponer de un certificado energético de la misma?

Si, desde el 1 de junio de 2013 es obligatorio tanto para vendedores como arrendadores. Es una obligación impuesta por RD 235/2013.

En caso de problemas con el propietario y arrendatario de la vivienda, ¿a quién puede acudir el arrendador?

En este caso hay que distinguir si el arrendador tiene el carácter de profesional (empresa arrendadora) o es un propietario particular que alquila un inmueble de su propiedad (otro usuario particular). En el primero de los casos podrá dirigir su reclamación ante las juntas arbitrales de consumo si existiera sometimiento voluntario por ambas partes o ante el Juzgado de 1ª Instancia de su localidad. Cualquier sometimiento de un consumidor a un arbitraje distinto del de consumo es una cláusula abusiva que debe reputarse nula. Si el conflicto se plantea entre dos particulares lo usual es que sea dirimido ante el Juzgado de 1ª Instancia salvo que ambas partes quieran someterse a la decisión de un tercero.

¿Cómo y quién valora si el desgaste de una vivienda, o los posibles daños sufridos, son los normales tras un periodo de uso determinado?

La interpretación, el alcance y las consecuencias del contrato no pueden quedar sometidas a la interpretación unilateral de una de las partes. Si propietario y arrendatario mantienen discrepancias al respecto pueden someter sus diferencias al dictamen de un perito. O en última instancia habrán de ser resueltas judicialmente (o a través de una junta arbitral de consumo si la relación fuera entre un profesional y un consumidor).

¿En qué casos el inquilino pierde la fianza? ¿Se puede llegar a exigir el abono de una cantidad mayor, por ejemplo para hacer frente a una obra que se considere que deba realizarse a cargo del inquilino?

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la fianza estableciendo que debe ser equivalente a una mensualidad de renta en el caso de arrendamientos de viviendas o a dos cuando sea para un uso distinto (alquiler de local comercial). Finalizado el arrendamiento y recuperada la posesión con la entrega de llaves, el propietario tiene obligación de su devolución en el plazo de un mes. La fianza tiene por objeto asegurar tanto las cantidades derivadas del arrendamiento como el menoscabo que pueda sufrir el inmueble. Solo en cualquiera de estos casos, debidamente acreditado, puede privarse al arrendatario de su devolución (total o parcial).