La calle Bernardo del Carpio de León, hoy jalonada de carteles de se vende y se alquila de una punta a la otra, era diferente en la infancia, la adolescencia y la juventud de Luz de Fe Álvarez. El vial podía presumir de tirón comercial, el de San Claudio, el barrio en el que se asienta, donde convivían lo que hoy se denominan tiendas de proximidad con cafeterías, ocio nocturno y los primeros supermercados. Fue así hasta los años ochenta. El declinar de los negocios se produjo al mismo tiempo que envejecían los propietarios de los inmuebles. Luz hace memoria para citar ocho bares, hoy reducidos a tres, en Bernardo del Carpio, donde heredó y ha puesto a la venta un bajo que fue en su día garaje y almacén. Y lo hace explorando la posibilidad de convertirlo en una vivienda, una fórmula muy en boga en Madrid, donde reside, aun siendo consciente de que extrapolarla a la capital leonesa pasa no sólo por una adaptación normativa, sino por un cambio de mentalidad.
San Claudio y San Esteban fueron los dos barrios señalados por el equipo de Gobierno en el Ayuntamiento de León como idóneos para convertir bajos comerciales en viviendas cuando anunció su intención de modificar el PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) para implantar esta fórmula, que goza de mucho predicamento en Madrid y que ya se ha extendido a otras latitudes como Galicia o Canarias. Lo hizo en febrero de 2023, tres meses antes de las elecciones municipales tras las que el socialista José Antonio Diez revalidó el bastón de mando. Ante la falta de avances políticos a este respecto, la Unión del Pueblo Leonés exigió pasos adelante en junio de este 2024. “Los técnicos municipales continúan trabajando” en esta iniciativa, informa, sin ofrecer más detalles por ahora, el Ejecutivo municipal.
Cuando en febrero de 2023 dio a conocer su propuesta, el Ayuntamiento reveló contactos con entidades como el Colegio Oficial de Arquitectos de León, la Cámara de la Propiedad Urbana o el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Por entonces, habló de respaldo a una iniciativa llamada a “mejorar urbanísticamente las calles de la ciudad al tiempo que se generan nuevas oportunidades de aprovechamiento de estos espacios para sus propietarios”. La iniciativa se enmarca en un contexto con varias aristas: la degradación comercial de determinados barrios de la capital leonesa y la crisis general de la vivienda, que se ha acentuado en los últimos meses incluso con convocatorias de movilizaciones sociales.
“Ves por todos los lados rótulos de se alquila y se vende. Y te da una tristeza increíble”, cuenta Luz de Fe Álvarez al evocar el dinamismo comercial que tuvo en el pasado el barrio de San Claudio. Ella vivió en Bernardo del Carpio hasta el año 1969, cuando marchó primero a Bilbao y luego a Madrid. Decoradora de interiores, hace ya un par de décadas que comprobó la traslación de las viviendas tipo loft que se veían en las películas estadounidenses a los hogares de sus hijos en la capital de España. Cuando heredó de sus padres, recordó los recurrentes problemas con los inquilinos para descartar la fórmula del alquiler. Y ahora ha puesto a la venta parte del bajo que en su día fue aprovechado como garaje y almacén con la idea de poder acondicionarlo como vivienda. “Los compradores podrían tener unas habitaciones amplias y un servicio total a nivel de calle”, argumenta sin esconder un recelo: “Aquí en León somos más conservadores en este sentido”.
“León se reconvirtió hacia la hostelería. Y la hostelería es caprichosa. Reconvertir una calle a calle comercial no es nada fácil”, señala al hablar de la transición que sufrió la calle Bernardo del Carpio el gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de León, Miguel Ángel Sánchez, para hablar del impacto posterior de la implantación de supermercados y grandes superficies hasta limitar la supervivencia del comercio tradicional a ámbitos “muy especializados”. En este escenario, y ante la propuesta de convertir bajos comerciales en viviendas, Sánchez aboga por estudiar los casos “calle a calle” sin dejar de sugerir el barrio de San Mamés como otro posible llamado a aprovechar esta fórmula además de San Claudio y San Esteban.
León se reconvirtió hacia la hostelería. Y la hostelería es caprichosa. Reconvertir una calle a calle comercial no es nada fácil. Habría que estudiar la conversión calle a calle
La propia fisonomía de la ciudad es el primer factor a la hora de valorar la introducción de este mecanismo. La decana del Colegio Oficial de Arquitectos de León, Eva Testa, hace una precisión y lanza una reflexión. “El Plan General de Ordenación Urbana de León ya contempla la posibilidad de que se conviertan los locales en vivienda en planta baja”, dice para a renglón seguido subrayar que el propio planeamiento descarta “la almendra central” salvo excepciones. Y ahí ahonda apelando al modelo de ciudad europeo en contraposición al estadounidense. “La ciudad europea está configurada por calles en las que en la planta baja hay vida: hay bares, hay tiendas... Son zonas de movimiento”, apunta para llamar a la prudencia. “Aunque a priori esta opción podría parecer atractiva, en realidad va en contra de la propia idiosincrasia de nuestra forma de vida”, advierte para oponerse a su desarrollo en el casco histórico y el ensanche con el argumento añadido del impacto que podría tener en el turismo, hoy por hoy el principal motor del país. “En barrios que han dejado de ser comerciales”, contrasta, “ahí sí se puede dar una compatibilidad, una convivencia o una coexistencia”.
“No tiene sentido que esto se implante en el centro de León, donde además sería más difícil hacerlo por el precio del metro cuadrado. No me imagino esto en Ordoño, pero sí en determinados barrios”, expone Miguel Ángel Sánchez. “El comercio es necesario, pero han cambiado las costumbres de los consumidores. Y eso se está notando”, apunta para hacer notar el espacio libre que deja el sector en los bajos de los edificios, la clave para explorar otras fórmulas. “Creo que la conversión es una buena idea para combatir la escasa actividad comercial. El comercio ya no se entiende como antes”, abunda el presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de León, Pedro Fernández, que ve con buenos ojos esta iniciativa “para reactivar determinadas zonas” tras dejar sentado que la fórmula ya está en expansión en otras ciudades de España.
Aunque a priori esta opción podría parecer atractiva, en realidad va en contra de la propia idiosincrasia de nuestra forma de vida. En barrios que han dejado de ser comerciales, ahí sí se puede dar una compatibilidad, una convivencia o una coexistencia
El aumento del número de bajos comerciales vacíos, una lacra que degrada la imagen de determinadas zonas de la ciudad, llama a preguntarse por alternativas. Pedro Fernández habla de “tres líneas”. La “primera línea siempre va ser la propia comercial”; la “segunda línea” sería el trasvase de negocios que hasta ahora llenaban entreplantas e incluso pisos entre los que cita “dentistas, asesorías y otro tipo de despachos”; y “la tercera línea”, pasados los años, “será sí o sí la conversión en vivienda”. “La sociedad es muy dinámica”, responde para augurar la extensión de esta fórmula a diez años vista, “incluso menos”. Miguel Ángel Sánchez también presagia un desembarco en los locales comerciales de despachos, así como de consultas médicas y servicios geriátricos ante restricciones en las normativas para seguir ocupando pisos. Aporta un argumento añadido que ya se está dejando notar: los locales que dejan libres las jubilaciones de la generación de los baby boomers. Sobre el ritmo de implantación de las viviendas en los bajos, apela a la prudencia: “Hoy por hoy ni hay una gran demanda ni una gran necesidad. Y todavía no supondría una solución al problema del alquiler de vivienda”.
Y es que a la crisis del comercio tradicional se suma la de vivienda como un cóctel que alienta la búsqueda de soluciones. “Hay un problema de vivienda, no sólo en León, sino en toda España. Pero la solución no es ocupar espacios que no están pensados para ser viviendas, sino incentivar su reactivación. Los fondos europeos están ahora mismo están también incentivando la rehabilitación del parque inmobiliario más antiguo para hacerlo atractivo”, dice desde el Colegio Oficial de Arquitectos Eva Testa para insistir en su criterio de dinamizar el comercio sin obviar la posible aplicación de fórmulas como las de bonificar el acceso a los alquileres de los locales para allanar el camino a emprendedores hasta ahora reacios a lanzarse a la aventura en un contexto tan complejo como el actual. “Al final”, concluye, “la economía no se puede reactivar sólo a golpe de presión inmobiliaria”.
Con este panorama, Testa ve todavía “un interés limitado” en desarrollar la fórmula de la conversión de locales en viviendas. Y lo atribuye principalmente a los propietarios precisamente por las dificultades de sacar al mercado sus bajos. Las comunidades de vecinos no serían, a su entender, un obstáculo habida cuenta de que “siempre son más problemáticos los locales que las viviendas”. “El problema”, alerta, “vendría cuando el uso de esa vivienda se destine no a residencia permanente, sino a alquiler temporal, a uso turístico”. “Y ese es otro melón”, avisa.
Creo que la conversión es una buena idea para combatir la escasa actividad comercial. El comercio ya no se entiende como antes
La última pata serían los propios moradores. El presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de León cree que una vivienda en planta baja serían una opción atractiva para jóvenes, pero también para mayores y también para personas con discapacidad. “No estamos acostumbrados a estas soluciones ya implantadas en otras ciudades. Sería necesario un cambio de mentalidad, pero no debería haber problemas. Seguramente al principio los jóvenes estarían más abiertos”, opina el gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de León, mientras al arquitecto técnico de esta entidad Juan Ignacio Bodelón incide en la conveniencia de poder contar con acceso desde el portal para limitar problemas de seguridad al resultar la vivienda “muy accesible desde la calle”.
Bodelón alude al PGOU actual para citar condicionantes de habitabilidad entre los que se cuentan sumar al menos 45 metros útiles, dar a la vía pública (“o a patios de manzana, no patios de luces) o tener ventanas en las habitaciones (con la excepción de los baños y aseos) al margen de la prohibición de usar para este fin sótanos y semisótanos. ”Siempre se recomienda contar con un técnico“, añade para aludir al informe vinculante previo y apuntar reconversiones anteriores a garajes o trasteros. Mientras el Ayuntamiento de León mantiene todavía esta iniciativa en standby, hay comunidades autónomas que ya han flexibilizado sus exigencias como la vecina Galicia.
A la espera de novedades en la normativa y de interés de los moradores, Luz de Fe Álvarez evoca tiempos mejores de San Claudio y de la propia calle Bernardo del Carpio, ubicada a tipo de piedra del paseo de Papalaguinda, del Rectorado de la Universidad de León y del centro administrativo y comercial de León. Lo hace con un ojo puesto en su actual declinar y otro en una fórmula ya extendida en Madrid. El tiempo dirá si su aplicación contribuye a un renacer del barrio.