Intentan abrir un piso turístico en un edificio de León y el Registro lo bloquea por los estatutos de la comunidad
Un intento de abrir una vivienda de uso turístico en un bloque de pisos de León ha acabado bloqueado en el Registro de la Propiedad, al margen de que siga su curso en los juzgados. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha confirmado a través del Boletín Oficial del Estado (BOE) la decisión de una registradora de la propiedad de la ciudad que denegó el número de registro obligatorio para este tipo de alquileres al considerar que los estatutos de la comunidad de propietarios lo prohíben.
La resolución desestima el recurso presentado por la empresa leonesa Baru Haus SL, que pretendía explotar un piso del edificio como alquiler turístico de corta duración. La clave final ha estado en que los estatutos de la comunidad, que fueron modificados en el año 1997, permiten que en los pisos se desarrollen algunas actividades profesionales pero excluyen de forma explícita actividades como pensiones, establecimientos hoteleros o alquiler de habitaciones, entre otras.
El procedimiento comenzó a principios del pasado verano, en junio de 2025, cuando la empresa solicitó al Registro de la Propiedad de León nº 1 la asignación del número de registro único de alquiler de corta duración. Se trata de un código que es obligatorio desde la nueva normativa estatal, imprescindible para poder ofrecer viviendas turísticas en plataformas digitales, tales como Airbnb o Booking.
La clave: los estatutos del edificio
Sin embargo, el 3 de julio de 2025, la registradora suspendió la asignación del número al comprobar que los estatutos del edificio prohíben expresamente actividades de varios tipos de hospedaje, incluyendo incluso las residencias de estudiantes, todo ello de manera expresa. Para la registradora, esa prohibición es suficiente para impedir que una vivienda se destine a alquiler turístico.
La Dirección General respalda ahora esta interpretación, recurrida por la empresa, al considerar que el alquiler vacacional forma parte de la actividad de hospedaje, aunque no aparezca mencionado literalmente en los estatutos. Se trata de una modalidad que en el año 1997 aún no se concebía.
La resolución también se apoya en jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo (TS), que considera que las viviendas turísticas no tienen un uso residencial habitual, sino que constituyen una actividad económica vinculada al alojamiento temporal de viajeros. Por este motivo, cuando los estatutos de una comunidad limitan el uso de las viviendas a residencia o prohíben actividades de hospedaje, el alquiler turístico puede quedar excluido, según se ha decidido en este caso.
El nuevo registro obligatorio de alojamientos turísticos
El caso también refleja el nuevo sistema estatal implantado por el Gobierno para controlar los alquileres de corta duración, que no dejan de crecer en la mayor parte de las ciudades, también en León.
Desde la entrada en vigor del Registro Único de Arrendamientos, los propietarios necesitan obtener un número oficial antes de poder anunciar una vivienda turística. Este número lo asigna el Registro de la Propiedad tras comprobar que el alojamiento cumple todos los requisitos legales, incluidos los estatutos de la comunidad. Sin ese código, la vivienda no puede ofrecerse en plataformas online de alquiler turístico.
Queda aún un juicio abierto pero poco útil
La empresa turística leonesa alegó que existe un procedimiento judicial abierto con la comunidad de propietarios para decidir si la actividad turística está permitida en el edificio, en concreto en el Juzgado número 6 de León, y más específicamente de la propia comunidad de propietarios contra el dueño de ese piso.
Sin embargo, la Dirección General considera que esto no cambiará la situación sea cual sea la sentencia, aclarando que ese proceso no obliga al Registro a conceder el número, ya que no existe ninguna medida cautelar ni resolución judicial que ordene hacerlo.
Por ello, confirma la decisión de la registradora y mantiene la suspensión del registro mientras no se modifiquen los estatutos del edificio o exista una resolución judicial que diga lo contrario.